Лизинг недвижимости: земля, сроки и регистрация
Здание, склад, помещение под производство — в лизинг берут и недвижимость. Схема работает, но она сложнее, дольше и дороже, чем лизинг техники, и упирается в одну особенность российского закона.
Содержание
Земля в лизинг не передаётся
Закон прямо запрещает передавать в лизинг земельные участки и другие природные объекты. А здание стоит на земле, и без прав на участок им нормально не попользуешься.
Практика решает это по-разному: участок покупается или арендуется отдельно, либо остаётся у лизинговой компании и передаётся вам в аренду параллельно с лизингом здания. Это добавляет к сделке ещё один договор и ещё один платёж — их надо считать вместе, иначе сравнение с кредитом получится неверным.
Почему сделки долгие
Недвижимость требует государственной регистрации. Регистрируется и переход права к лизинговой компании, и сам договор лизинга, если он больше года. Плюс проверка объекта: обременения, самострой, соответствие назначения, долги по коммунальным платежам.
В сумме от заявки до передачи ключей обычно проходит от месяца до трёх — против недели по автомобилю.
Условия отличаются от техники
- Срок длиннее — обычно от пяти до десяти лет, иногда больше. Недвижимость не устаревает, как техника.
- Аванс больше — часто от 20–30 %.
- Сумма крупнее, поэтому лизинговая компания смотрит на бизнес внимательнее: попросят бизнес-план, покажут интерес к тому, как объект будет использоваться.
- Оценка обязательна, и платит за неё обычно лизингополучатель.
Что смотреть в объекте
Проверка ложится на вас — лизинговая компания оценивает риски со своей стороны, но выбор объекта ваш, как и ответственность за него. Минимальный набор:
- Выписка из реестра недвижимости: собственник, обременения, аресты.
- Назначение помещения и возможность вести в нём вашу деятельность.
- Узаконены ли перепланировки — неузаконенные придётся оформлять или возвращать в исходное состояние.
- Права на землю под объектом и их срок.
- Долги прежнего собственника по коммунальным платежам и взносам на капремонт.
Кому это подходит
Лизинг недвижимости имеет смысл компании, которая точно останется в этом объекте надолго и хочет получить его в собственность, но не готова вынуть из оборота всю сумму сразу. Налоговый эффект здесь тот же: платежи уменьшают прибыль, НДС принимается к вычету.
Если помещение нужно на два-три года или требования к нему могут измениться — обычная аренда честнее и гибче.